A購買台北市某處九樓住宅，總價新台幣(下同)兩千四百五十萬。A付出簽約金五十萬，後來他發現樓下八樓有人跳樓死亡，他覺得自己是買到凶宅，要求解約並加倍退還簽約金一百萬，法院是否會判A勝訴?

一、什麼是凶宅?

(一)凶宅並不是法律上的專有名詞，目前一般人對於「凶宅」的概念都是以房子內是否有人發生「非自然死亡」事件為標準。但實務上，有關凶宅的買賣、糾紛非常的多，而內政部官員、民眾、房屋仲介、乃至法院的判決對於凶宅的見解也都不盡相同，而這些現象與爭議往往都出在大家對於凶宅的定義及範圍的認定莫衷一是。

(二)目前法院對凶宅的認定:

1、目前，法院受理此等凶宅爭議的案件時，一般多認定所謂的凶宅是指「曾發生非自然身故情事之房屋」，如：凶殺、自殺(上吊、跳樓、燒炭….)。但也有少數法院認為，房屋是否因曾發生過凶殺或自殺致死之情事而成為「凶宅」，不僅屬個人主觀及心理層面的問題，而且也往往因不同的人、因不同的時間、因不同的宗教信仰等因素而有歧異，因此在判斷某房屋是否為「凶宅」時，不能完全以「發生凶殺或自殺致死」為必要條件，還應包括事件發生的經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等等因素[1]。

2、此外，有一些法院認為凶宅不等於鬼屋。因為該法院認為「鬧鬼」乙事究屬虛無飄渺，且這一類的靈異事件也常因個人的心理、宗教信仰、教育成長背景而有不同的看法；換言之，所謂的「鬼屋」是信者恆信、不信者恆不信，迄今並無任何科學方法可以證明有鬼神的存在，因此不能以該屋鬧鬼為由主張賠償[2]。

(三)內政部對凶宅的認定:

1、內政部於民國97年曾有一則函釋[3]，認為所謂的凶宅必須有時間上的限制，內政部認為在認定是否為凶宅時，必須在時間上限縮於「賣方產權持有期間」，且主建物與附屬建物都曾發生凶殺或自殺之事實，或是房屋內有求死而且致死的行為，例如從該建物上跳樓，就算凶宅。

2、但內政部的解釋在實務上產生了諸多爭議，內政部函釋認為凶宅的成立必須以「賣方產權持有期間」曾發生非自然死亡事實為要件。但，假設某一間房子在前屋主甲持有期間發生凶殺案，而後將該房子賣給乙，乙持有五年內未曾發生過凶殺案，然後乙又將該房子轉賣給丙。如此一來，依照內政部函釋的見解，因為乙持有期間並未發生過非自然死亡事件，所以該屋就不算凶宅，乙就不用對丙負擔保責任。

3、然而，依照一般社會大眾普遍的觀點都一致認為凶宅就是凶宅，凶宅並不會因為轉手而改變其凶宅對買受人所造成的陰影與心理瑕疵的本質。此外，內政部的函釋也將造成部分不肖人士「洗凶宅」的投機行為，也就是刻意買下凶宅，持有一段期間後再出售給不知情的民眾，藉此投資謀利。

4、目前法院實務對於上揭轉賣凶宅(洗凶宅)的案件，多認為應以轉賣人乙是否為「善意第三人」，若乙當初買受該凶宅是「善意取得」，且其轉售行為並非出於故意為之，就不必賠償丙的損失。

5、至於「善意」的判斷標準是什麼？通常法官會審閱乙當初向甲購買房屋時的價格，是否符合當時的市場行情。例如當初該屋的市價值約五百萬，而乙買受時給付了約五百萬元上下左右的金額，金額差距不大，且乙也證稱的確不知該屋為凶宅，這時法院多半會認定乙應該是屬於善意買受的第三人，便不用負擔對丙的損害賠償責任。但反之，假設乙當初向甲購買房屋時竟然只給付約二百萬，則顯然低於市價太多，依照論理及經驗法則，乙很可能早就知道該房子有問題，如此一來，丙若向乙求償的勝訴機率就很高。

二、凶宅範圍的認定:

(一)跳樓自殺是造成凶宅最常見的原因之一，也是最容易引發爭議。而且爭議之點往往在於死者跳樓時剛好墜落於某戶的露臺，則持有該露臺的那一戶算不算凶宅？死者從十樓自家跳樓自殺，剛好墜落在三樓陽台上，並當場死亡；那麼問題的爭議是:十樓是凶宅？還是三樓是凶宅？或兩者都是凶宅?針對以上的爭議，目前法院實務認定以死者跳下自殺的十樓房屋是凶宅，至於三樓住戶不認為是凶宅，因此目前法院的認定多半比較嚴格。換言之，在大樓的專有部分有求死行為而致死才算凶宅，也就是採死者最初的求死行為發生在哪一戶，那一戶就是凶宅，因此法院認定十樓是凶宅，而三樓不是凶宅。

(二)此外，內政部的函釋還認為依據《公寓大廈管理條例》的規定，公寓大廈建物結構上可區分為「專有部分」、「共用部分」、「約定專用」、「約定共用」等四種類型，而如果死者從自家的露臺跳樓，而露臺有的是專有部分的附屬建物，有的則是「約定專用」；因此，如果死者最初跳樓的露臺是約定專用，就不符合內政部對凶宅的定義。

(三)但內政部與法院的見解並不一致，實務上曾發生有人從大樓頂樓跳樓自殺，並陳屍於該大樓某住戶二樓的露台上；二樓屋主認為有人自殺，讓他的房子變凶宅，因此向死者的家屬或繼承人求償。如果依照內政部的函釋，凶宅應該是頂樓，而露台是約定專用，並不是專有部份，所以二樓並不構成凶宅。但實務上高雄地方法院卻認為判斷房屋是否成為凶宅，應考量「事件發生經過、事件經過時間長短」等因素[4]，並不採納內政部的函釋見解，因此判定二樓為凶宅，死者的家屬或繼承人須負賠償責任。

三、買受人對於凶宅得主張法律上的權利：

(一)目前法院實務認為凶宅雖未直接造成房屋本身的物理性質損害，惟依一般社會民情，大眾對於這一類存有非自然身故事件之房屋多存有嫌惡畏懼心理，倘在凶宅內居住，容易造成心理方面的負面影響，進而妨礙生活品質，因此認為凶宅對於房屋本身具有減少價值的瑕疵，是屬於民法第354 條的「物之瑕疵」。

(二)因此，凶宅的買受人對於出賣人可以依民法第359 條之規定，得解除買賣契約或請求減少其價金。但依當時客觀的情形，如果解除買賣契約顯失公平者，則買受人只能請求減少價金。另外，依民法第360 條之規定，凶宅也屬於缺少出賣人所保證之品質，又或者出賣人故意不告知該屋為凶宅者，買受人也可以不解除契約或不請求減少價金，而改向出賣人請求債務不履行之損害賠償[5]。

(三)此外，如果出賣人故意不告知該屋為凶宅，或者以「洗凶宅」的方式轉賣給不知情的買受人，也可能構成刑法上的詐欺罪。

四、有關租賃凶宅的爭議:

(一)對於承租人而言:

如果承租人租到凶宅，由於目前法律上對於承租凶宅的部分並沒有明文法律保障，只能由承租人與出租人事前在租賃契約上自行特別明訂有關凶宅爭議的紛爭解決條款。但有鑑於大多租賃契約都沒有凶宅爭議的相關約定，以致於很多房客一旦承租到了凶宅而決定提前解約，確遭到房東沒收押租金的不公平情事，為此，立法委員已提案修法，若出租人事前未告知租賃屋是凶宅，承租人事後可提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償，並建議消保處趕緊修正房屋租賃定型化契約，在屋況說明的地方加入凶宅選項，一旦出租人未主動揭露，承租人便可提告並要求賠償[6]。

(二)對於出租人而言:

假設承租人在承租的房子裡自殺，出租人可否向其繼承人請求損害賠償?有關於這一點，目前依多數實務見解認為出租人如果想要依侵權責任規定請求損害賠償，必將困難重重。因為目前實務上若不是以「未侵害房屋所有權」為由排除民法第184條第1項前段規定的適用，就是以「未背於善良風俗」或「不具有故意」為由，而否定民法第184條第1項後段規定的侵權責任成立[7]。

五、結論:

本件案例如果依照目前實務上法院地院審理，因為A買的房屋是在九樓，但樓下有人跳樓死亡，這棟房屋未必成為凶宅，且在一般交易觀念上，難以將導致房屋價值、效用、品質的減損，自然不能稱為瑕疵。也就是說樓下有人跳樓死亡，不等於樓上就是凶宅，因此A極可能會被判敗訴。

法律辭典:

1、非自然死亡:只要是人，在正常情況下都會歷經生老病死，但有一些人卻不一定經歷這樣的歷程而死亡，他們有可能是因被殺害或自殺等非正常的因素導致死亡，類似這種不正常的情況，就是所謂的「非自然死亡」

2、「善意第三人」:所謂善意，並非字面上對人的態度良善的意思，而是指「不知情」。而善意第三人則是指因信賴他人法律關係而參與交易行為之第三人。例如A為了躲債而脫產，與B串通，A將土地賣給B並完成移轉登記，然後B將土地轉賣給不知情的C並完成移轉登記，此時C依《土地法》第43條規定因信賴B是該土地的登記名義人而受到交易安全的保護，因此C就是善意取得該土地所有權的第三人。

3、專有部分：是指公寓大廈之一部分，在有使用上具有獨立性，且為區分所有之標的者。 例如所有權對該屋所及範圍，其他人不能任意進出及使用的部分，包含主建物和附屬建物。 
4、共用部分：是指公寓大廈專有部分以外之其他部分，以及不屬於專有之附屬建築物的部分，可供大家共同使用者。 例如大樓的大廳、電梯樓梯間等公設部分，且必須有天花板的部分才算公設；至於中庭花園不是公設，而是法定空地。
5、約定專用部分：是指公寓大廈的共用部分經所有住戶約定供特定區分所有權人使用的部分，例如:大樓的某空地原本可供大家使用，但經過住戶約定只讓某特定人或住戶使用，如地下室車位，一樓前院或地下室。

6、約定共用部分：是指公寓大廈專有部分經約定可供大家共同使用者。 例如某住戶所有並持有的走道，經大家約定要提供給大家共同使用，如騎樓。